Grondspeculatie: een nieuwe koers in de rechtspraak?

De speculatieve handel in versnipperd grondeigendom is een maatschappelijk probleem dat de afgelopen jaren steeds meer aandacht heeft gekregen. Dit fenomeen houdt in dat handelaren landbouwgrond kopen, de kadastrale percelen opknippen in kleine stukjes en vervolgens verkopen aan kopers tegen een niet-marktconforme prijs. Vaak worden kopers misleid door valse beloftes over mogelijke stedelijke ontwikkeling van de grond. De rol van de notaris in deze transacties is al tijden onderwerp van discussie. Sinds medio 2023 is in de rechtspraak een verschuiving in de beoordeling van deze praktijken waarneembaar. Deze trendbreuk wordt ook in 2024 voortgezet.

Maatschappelijke en politieke aandacht

De afgelopen jaren hebben media – zoals RTL Nieuws en het FD – uitgebreid aandacht besteed aan deze praktijken, wat heeft geleid tot maatschappelijke verontwaardiging en politieke actie. Het Kadaster schat dat inmiddels meer dan 29.000 percelen versnipperd zijn verkocht. De politieke druk heeft geresulteerd in moties en beloften van nieuwe regelgeving om deze praktijken aan banden te leggen. De politiek heeft uitgesproken dat grondspeculatie ongewenst is en dat vóór de zomer van 2023 moet worden opgetreden tegen dergelijke praktijken, maar dit is niet gerealiseerd en het onderzoek naar de concreet te nemen stappen loopt een jaar later – in de zomer van 2024 – nog steeds.

De rol van de notaris

Notarissen spelen een cruciale rol bij grondtransacties, maar hun verantwoordelijkheden en de grenzen daarvan zijn onderwerp van discussie. De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) stelt dat notarissen in zeer bijzondere gevallen hun diensten mogen weigeren. Echter, in de praktijk blijkt dit vaak moeilijk te handhaven. Verder is van belang dat de KNB op 17 april 2023 een brief aan de Tweede Kamer heeft gestuurd waarin wordt gepleit voor een zogeheten ‘drietrapsraket’, bestaande uit:

• afschaffing van de vrijstelling van de AFM-vergunningplicht,
• aanpassing van het begrip ‘beleggingsobject’ op dit soort transacties, en
• het verplicht stellen van een notariële koopovereenkomst, waarmee wordt beoogd de mogelijke misleiding van consumenten tijdig en actief tegen te gaan.

Op deze wijze probeert de KNB consumenten te beschermen tegen speculatieve grondhandel.

Verschuiving in de jurisprudentie

In de rechtspraak is in het verleden weinig opgetreden tegen speculatieve grondhandel, meestal onder verwijzing naar contractsvrijheid en de eigen verantwoordelijkheid van de kopers. Zie onder meer Kamer voor het Notariaat (hierna: KvN) Arnhem-Leeuwarden 15 november 2019 (ECLI:NL:TNORARL:2019:64), KvN Amsterdam 1 oktober 2020 (ECLI:NL:TNORAMS:2020:3), Hof Amsterdam 2 februari 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:260), Hof Amsterdam 24 mei 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:1498), Hof Amsterdam 12 juli 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:2052) en Hof Amsterdam 22 november 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:3270).

In deze rechtspraak was een voorzichtige rode draad zichtbaar: alleen wanneer kon worden bewezen dat de notaris zijn (al dan niet verzwaarde) informatieplicht niet of onvoldoende heeft vervuld, bestond de kans dat de koper een notaris met succes aansprakelijk kon stellen. Het veelvuldig werken met volmachten voor de koper maakte de tuchtrechtelijke positie van de notaris er niet sterker op. Ook gestandaardiseerde waarschuwingen en Belehrungsclausules, zonder persoonlijke gesprekken met de koper, volstaan niet (zie Hof Arnhem-Leeuwarden 18 juni 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:4079). Ondanks het voorgaande bleek uit de jurisprudentie ook dat de notariële ministerieplicht bijna altijd overeind blijft: dienstweigering bij vermeende grondspeculatie was niet snel aan de orde. De spagaat van de notaris, aan het eind van het traject, namelijk in de leveringsfase, is duidelijk waarneembaar: alle onderhandelingen over de inhoud en voorwaarden van de transactie zijn al in de obligatoire fase afgerond. De notaris zal het onderhandelingsresultaat tussen partijen meestal als een gegeven moeten aannemen, hoe groot het ongemak soms ook zal zijn. Alleen met een (verzwaarde) informatieplicht kan hier eventueel nog enige verandering in worden gebracht.

In meer recente uitspraken – zie onder meer Hof Amsterdam 22 maart 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:871), KvN Amsterdam 31 mei 2022 (ECLI:NL:TNORAMS:2022:14 en ECLI:NL:TNORAMS:2022:15) – is daarnaast de trend waarneembaar dat de (recente) aandacht in media en politiek mede aan de (voor)kennis van de koper worden toegeschreven. Bij de aankoop van landbouwgronden is men hierdoor dus lang niet meer zo argeloos en onwetend als in de periode rondom circa 2019, toen de term ‘grondspeculatie’ veel minder bekendheid genoot. De toerekening van de bekendheid van grondspeculatie verkleint automatisch de ruimte voor een koper om de verkoper, de bemiddelaar of de notaris succesvol in rechte aan te kunnen spreken.

De meest recente uitspraken laten een duidelijke verandering zien ten opzichte van eerdere jurisprudentie. Rechters zijn kritischer geworden en erkennen steeds vaker dat kopers slachtoffer zijn van misleidende praktijken en oneerlijke handelspraktijken. Zie voor een sprekend voorbeeld de uitspraak van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Nederland van 10 augustus 2023 (ECLI:NL:RBNHO:2023:7910). De rechter heeft in kort geding geoordeeld dat een koper van speculatieve landbouwgrond die zich door de verkoper misleid en onder druk gezet voelde de koop niet hoeft na te komen. De koper in kwestie heeft voor ruim € 500.000 speculatieve landbouwgrond aangekocht, maar wil van de koop af. De verkoper, Grondzaken Nederland B.V., vorderde in kort geding nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst. Volgens de Voorzieningenrechter heeft de koper terecht aangevoerd dat sprake is van mededelingen waardoor 'op onjuiste gronden vertrouwen wordt gewekt in de soliditeit van de propositie’ en is sprake van ‘misleidende suggesties van soliditeit'. De schriftelijke informatie van de verkoper vindt de rechter inhoudelijk onder de maat en overduidelijk meer ter aanprijzing dan ter voorlichting bedoeld. Ook bij de wijze waarop de onderhavige transacties tot stand zijn gekomen, plaatst de rechter vraagtekens. Volgens de rechter stelt de verkoper terecht dat de koper bewijs moet aanleveren voor de misleiding en de druk die hij ervaart. Daaraan heeft de koper vooralsnog niet toereikend voldaan. Toch kan worden getwijfeld aan de rechtsgeldigheid van de koop. Dit feit is volgens de rechter ruimschoots voldoende voor afwijzing van de vordering, omdat het gaat om een in brede kring onwenselijk geachte transactie. Vervolgens beoordeelt de Voorzieningenrechter of de grondhandelaar zich in het geval van de koper heeft bediend van oneerlijke handelspraktijken.  Een handelspraktijk is oneerlijk als informatie wordt verstrekt die feitelijk onjuist is of die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden, al dan niet door de algemene presentatie van de informatie. Oneerlijke handelspraktijken vormen in feite een ‘grijs gebied’ tussen eerlijke handelspraktijken en oplichting. De Voorzieningenrechter oordeelt dat de handelswijze van de grondhandelaar op gespannen voet staat met de wettelijke bepaling dat handelspraktijken niet misleidend mogen zijn. De grondhandelaar wekt op onjuiste gronden vertrouwen dat de grond door de jaren heen in waarde stijgt en dat sprake is van een ‘relatief waardevast’ (beleggings)product, aldus de Voorzieningenrechter. Ook is de Voorzieningenrechter van mening dat het nog maar de vraag is of de gekochte grond ‘vrij verhandelbaar’ is, hetgeen de grondhandelaar heeft gesteld. In de koopovereenkomst tussen de grondhandelaar en de koper staat namelijk dat de koper de grond na bestemmingswijziging verplicht moet aanbieden aan een door de grondhandelaar aan te wijzen derde partij, terwijl voor de grondhandelaar verder geen verplichtingen bestaan. Als de bestemming van de grond niet wordt gewijzigd, bestaat de vrije verhandelbaarheid volgens de Voorzieningenrechter uit de vrijheid om verlies te lijden. De grond is namelijk voor zo’n hoge prijs verkocht, dat geen sprake kan zijn van rendement zonder bestemmingswijziging. De vrije verhandelbaarheid is dus ‘een lege dop’ volgens de Voorzieningenrechter. De rechter heeft – zo blijkt uit r.o. 5.29 – de indruk dat de opvattingen over de zorgplicht van aanbieders van speculatiegrond aan het schuiven zijn. Mede om die reden is er volgens de rechter aanleiding om, door afwijzing van de vordering, ruimte te bieden voor een debat in een bodemprocedure over die zorgplicht. Volgens de rechter is hier sprake van een bedrijfsmatig en systematisch in de markt gezette speculatieve belegging die in essentie niet veel meer is dan een (zeer kostbaar) lot in een loterij. Deze opmerking biedt in mijn optiek ruimte om de eenzijdige focus op de notariële zorgplicht te verleggen naar de zorgplicht van de verkopende partijen: deze partijen vormen immers de bron van de speculatieve transacties, waar de notaris alleen als bij wet aangewezen schakel tussen koop en levering fungeert. De rechter merkt tot slot nog op dat de aanbieder een praktijk zou moeten hanteren waarin de koopovereenkomst pas bindend is zodra deze met actieve tussenkomst van de notaris is vastgelegd. Dit sluit aan bij voormelde 'drietrapsraket' van de KNB.

Ook in de uitspraken van Rechtbank Rotterdam van 2 februari 2024 (ECLI:NL:RBROT:2024:980) en Rechtbank Noord-Holland van 17 juli 2024 (ECLI:NL:RBNHO:2024:7307) is dezelfde (nieuwe) gerechtelijke koers zichtbaar.

Tot slot

De juridische en maatschappelijke benadering van speculatieve handel in versnipperd grondeigendom verandert. Waar voorheen de verantwoordelijkheid vooral bij de kopers lag, ontstaat nu een groeiende erkenning van de noodzaak kopers te beschermen tegen misleidende en oneerlijke praktijken. Dit is een positieve ontwikkeling die hopelijk leidt tot strengere regelgeving en betere bescherming voor kopers in de toekomst. Als daarbij ook de rol van de notaris wordt verduidelijkt, dan zou dat een zeer gewenste notariële bijvangst zijn.

Wordt – ongetwijfeld – vervolgd.

Andere berichten

• De wijzigingen van een bedrijfsopvolgingsregeling (BOR en DSR) op een rij
• In gesprek met de expert: mr. Jorick Wijnen
• In gesprek met de expert: mr. Leonie Rammeloo