Particuliere financiering voor de eigen woning. Let op de voorwaarden in de inkomstenbelasting

Het is voor starters steeds moelijker de woningmarkt te betreden. Het verschil tussen de gemiddelde koopprijs van een woning en het bedrag dat een middeninkomen kan lenen bij een financiële instelling was in 2013 € 40.000. Inmiddels is dit verschil opgelopen tot € 160.000. Een lening bij de ouders kan dan uitkomst bieden. Om van de renteaftrek te kunnen genieten in de inkomstenbelasting moet de lening aan bepaalde voorwaarden voldoen. Dat dit niet altijd goed gaat blijkt uit twee uitspraken die zijn gedaan in de zomer van 2019.

Auteur: Mr. A.C.M. de Vries werkzaam als fiscalist/estate planner bij Financial Boardroom Amsterdam, waar hij vermogende particulieren adviseert op gebied van vermogensstructurering en vermogensoverdracht, huwelijkse voorwaarden en testamenten.

Inleiding
Het financieren van een eigen woning wordt voor een starter een steeds grotere uitdaging. De huizenprijzen stijgen verder, terwijl de financieringsmogelijkheden bij financiële instellingen worden beperkt door een maximale loan-to-value ratio van 100%. Een (aanvullende) lening bij een particulier (doorgaans de ouders) kan uitkomst bieden. Om de maandelijkse lasten te kunnen dragen is de hypotheekrenteaftrek in de inkomstenbelasting vaak van groot belang. Dit betekent dat de lening moet kwalificeren als een eigenwoningschuld en dat de kosten daarvan daadwerkelijk drukken op de starter. Daarnaast geldt dat de rente op de lening zakelijk moet zijn. Op de laatste twee genoemde aspecten wordt hierna ingegaan. Voor de voorwaarden die worden gesteld aan een eigenwoningschuld wordt verwezen naar de Verdieping.

Kosten moeten drukken
Welke kosten aftrekbaar zijn in de eigenwoningregeling is bepaald in art. 3.120 Wet IB 2001. De aftrekbare kosten mogen slechts in aftrek worden gebracht voor zover deze kosten drukken op de belastingplichtige. Uit de parlementaire geschiedenis en het eigenwoningbesluit van 10 juni 2010 is de volgende invulling van het begrip drukken te herleiden:
- Kosten drukken indien deze uit een ‘tot het belaste inkomen behorende vergoeding worden bestreden’ (Kamerstukken II 1970/71, 10 790, nr. 3, p. 13). Hiermee wordt bedoeld dat de kosten worden voldaan uit belaste inkomsten ongeacht op welke wijze deze inkomsten worden genoten.
- In het kader van de persoonsgebonden aftrek, waar het begrip drukken een cruciale rol speelt, is opgemerkt dat in algemene zin met het begrip ‘drukken’ wordt bedoeld dat de uitgaven daadwerkelijk zijn betaald zonder verhaalsmogelijkheid (Kamerstukken II 1998/99, 26727, A, p. 106).
- In het eigenwoningbesluit van 10 juni 2010 wordt over ‘drukken’ opgemerkt dat als een vergoeding wordt ontvangen voor rente of kosten deze niet drukken. Dat is het geval als een ander de kosten (indirect) voor zijn rekening neemt.
Populair gezegd betekent drukken dat de belastingplichtige de kosten voelt in zijn portemonnee.

In de situatie dat de lening wordt afgesloten bij de ouders, zullen de ouders het kind vaak verder willen ondersteunen door de rentelast van het kind te verlagen. De wijze waarop dit gebeurt, is van invloed op de vraag of de rente nog wel drukt op het kind. Drie varianten worden hierna besproken.

Schenken
De ouders schenken jaarlijks een bedrag aan het kind waaruit het kind de aan hen verschuldigde rente kan voldoen. In feite wordt een kasrondje gemaakt. In het eigenwoningbesluit merkt de Staatssecretaris van Financiën op dat in deze situatie het kind de rente in aftrek kan brengen (onderdeel 7.4). Hierbij merk ik op dat als aan de schenking de voorwaarde is verbonden het bedrag te gebruiken voor voldoening van de rente, betwijfeld kan worden of de rente dan wel drukt bij het kind. Het kind heeft dan niet de vrijheid gehad te beslissen waaraan het geschonken bedrag zal worden besteed.

Verrekenen
Een andere variant is het verrekenen van een schenking met de verschuldigde rente. Het kasrondje blijft dan achterwege. De Hoge Raad heeft al op 6 maart 1991 geoordeeld dat ook in het geval van verrekening de rente in aftrek mag worden gebracht. Op 3 april 2015 heeft de Hoge Raad wederom geoordeeld dat verrekening renteaftrek niet in de weg staat. Het kind in die casus kwam in financiële problemen waarna werd besloten de rente bij te schrijven op de lening. Vervolgens werd de verschuldigde rente verrekend met de jaarlijkse schenking van de ouders aan het kind die al jarenlang werd gedaan. Door de zorgvuldige administratie bleek dat sprake was van verrekening en dat de rente dus drukte op het kind.

Kwijtschelden
De derde mogelijkheid die hier wordt besproken, is het kwijtschelden van de rente. Hierdoor vervalt de verplichting van het kind de rente te betalen. Dit heeft tot gevolg dat de rente niet drukt op het kind en de rente dus niet in aftrek kan worden gebracht. Zie hierover onderdeel 7.4 van het eigenwoningbesluit. Daar wordt verwezen naar een arrest uit 1994. De crux van dat arrest lijkt mede te zitten in het feit dat de ouders en het kind de afspraken maakten voordat de rente werd verschuldigd. Hierdoor is het kind de rente nimmer echt verschuldigd geweest en voelt het kind niets in zijn portemonnee.

Ter illustratie wordt gewezen op de uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden van 27 augustus 2019. In die casus weigerde het Hof renteaftrek van een bij moeder afgesloten lening. Moeder had weliswaar een verklaring afgelegd dat een bedrag gelijk aan de verschuldigde rente is geschonken, maar daaruit volgt niet dat het bedrag daadwerkelijk aan het kind is toegekomen. Volgens het Hof is sprake van het op voorhand kwijtschelden van rente en niet van verrekening. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat de aflossingen en verschuldigde rente niet zijn geadministreerd en dat de berekenwijze van de rente onduidelijk is.

Rente moet zakelijk zijn
Alleen een rente die marktconform is, kan worden afgetrokken. Is een te hoge rente afgesproken, dan kan de rechter ingrijpen. Dit gebeurde door Hof Den Haag op 6 augustus 2019. Een kind had geld geleend bij zijn ouders ter financiering van de eigen woning. Het kind was een rente verschuldigd van 9%. De Inspecteur stond echter een aftrek toe van 4,5% en kreeg daarin gelijk van het Hof. Het kind trachtte de zakelijkheid van de rente aan te tonen door te verwijzen naar de rentepercentages op persoonlijke leningen zonder zekerheden. Het Hof heeft geoordeeld dat de lening tussen het kind en zijn ouders niet met dergelijke leningen vergelijkbaar is, vanwege de afspraak dat het kind op het eerste verzoek van de ouders zekerheid moet verschaffen van zo hoog mogelijke rang. Een rente van 4,5% werd door het Hof als zakelijk beschouwd.

De feiten en omstandigheden van het geval zijn bepalend voor de vraag welk rentepercentage zakelijk is. Aspecten die hierbij een rol spelen zijn:

• de omvang van het geleende bedrag;
• de solvabiliteit van de geldnemer;
• de looptijd van de lening;
• afspraken over aflossing;
• gestelde zekerheid.

De bewijslast dat de overeengekomen rente zakelijk is, ligt bij de geldnemer (in het kader van deze ELN het kind) omdat die een beroep doet op het recht de rente in aftrek te brengen op zijn verschuldigde inkomstenbelasting.

Voor particulieren is het geen eenvoudige aangelegenheid om aan de hand van voornoemde aspecten een zakelijke rente vast te stellen. Veelal zal ter vergelijking worden gekeken naar rentepercentages die professionele financiers in rekening brengen. Van belang is leningen met elkaar te vergelijken die ook daadwerkelijk vergelijkbaar zijn, ofwel de voorwaarden moeten gelijk zijn. Een particuliere lening waarbij geen zekerheid wordt gevestigd, kan daarom niet worden vergeleken met een hypothecaire lening (zie ook FTV 2006, nr. 56). Het huidige rentepercentage voor een hypothecaire lening met een looptijd van 10 jaar ligt momenteel rond 1,5% en die op een persoonlijke lening ligt tussen 3,8% en 8%.

In een casus die in 2013 aan Rechtbank Leeuwarden is voorgelegd oordeelde de rechter dat de rente van 8% op een familielening volledig als eigenwoningrente in aftrek mocht worden gebracht. De lening in die casus was niet gedekt door zekerheden en het kind was in een beperkt aantal gevallen tot aflossing verplicht. De rechtbank oordeelde dat voor de toets of de rente zakelijk is, de lening kon worden vergeleken met persoonlijke leningen zonder zekerheid.

Terugkomend op de situatie van het kind uit de casus bij Hof Den Haag. De uitspraak had tot gevolg dat het kind slechts de helft van de betaalde rente in aftrek kon brengen op de verschuldigde inkomstenbelasting.

Dit artikel is onderdeel van ELN: E-learning voor het notariaat. Wilt u bijbehorende opdracht maken en studiepunten behalen met deze vorm van studeren? Neem een abonnement! Bekijk hier de mogelijkheden.

Andere berichten

• In gesprek met de expert: mr. dr. Marek Zilinsky
• Definitiewijziging open fgr raakt ook de maatschap en de cv
• Sinterklaas is jarig en witwassers vieren feest