Webinar: Basisbegrippen splitsing in appartementsrechten

Er is in Nederland een beperkte hoeveelheid grond. Er moet heel veel gebouwd worden. Veel notariskantoren weten het nodige van splitsing in appartementsrechten, maar geldt dat voor alle (kandidaat-)notarissen en notarieel medewerkers? En als je het nog niet zo vaak hebt gedaan, wat zijn dan de aandachtspunten op dit moment? Doen we het altijd zoals we het vroeger deden?

Wat zijn de eisen waaraan een splitsingsakte (met alles wat daarbij hoort) volgens de wetgeving in Nederland (dus ook volgens het Kadaster) moet voldoen? Wat moet je eigenlijk aanvullend nog doen, wat moet je eigenlijk anders doen dan vroeger? Wat is het nut van een Huishoudelijk Reglement, hoe komt dat tot stand en wat doe je er vervolgens mee? Allemaal kwesties rondom het thema appartementsrechten die basiskennis van dit thema vereisen.

Onder andere de volgende onderwerpen komen tijdens dit webinar aan de orde:

• Hoe ziet een splitsingstekening er uit en wat moet je er als kantoor van weten?
• Welk Modelreglement neem ik en waarom?
• Welke afwijkingen neem ik op in mijn splitsingsakte?
• Hoe moeilijk is het om een splitsingsakte te wijzigen en wat is daarvoor nodig?

Na dit webinar heeft de cursist óf een eerste indruk gehad van wat er nodig is voor een splitsing in appartementsrechten óf voelt zich bijgespijkerd vanwege de bespreking van nieuwe ontwikkelingen.

Actualiteitscontrole
Dit webinar is opgenomen op 9 december 2022. Ontwikkelingen na 2022 worden logischerwijs dan ook niet behandeld. Zo heeft de Hoge Raad op 24 februari 2023 een arrest gewezen dat voor wijzigingen van akten van splitsing uitermate relevant is.

De Hoge Raad geeft in dit arrest (24 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:286) een obiter dictum en wel op drie onderdelen:

1. Art. 5:139 lid 2 BW maakt geen onderscheid naar gelang de aard van de beoogde wijziging. Het is evenwel de vraag of deze bepaling ook toepassing kan vinden als de wijziging inhoudt dat een gedeelte van het appartementencomplex dat een gemeenschappelijke bestemming heeft, wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars. De totstandkomingsgeschiedenis van art. 5:139 lid 2 BW biedt geen aanknopingspunt voor een bevestigende of ontkennende beantwoording van deze vraag. Het toepasselijk achten van art. 5:139 lid 2 BW ligt echter niet voor de hand, nu toedeling een daad van beschikking is waarvoor levering is vereist en de vereniging van eigenaars slechts bevoegd is tot vertegenwoordiging van de gezamenlijke appartementseigenaars voor zover het gaat om het beheer van de gemeenschap (art. 5:126 leden 1 en 5 BW). Daarom moet worden aangenomen dat een wijziging van de akte van splitsing die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars, slechts volgens de hoofdregel van art. 5:139 lid 1 BW kan worden geëffectueerd, dus met medewerking van alle appartementseigenaars, zo nodig onder toepassing van art. 5:140 BW. De laatste toevoeging ‘zo nodig onder toepassing van art. 5:140 BW’ volgt niet uit de wet of de wetsgeschiedenis, maar wordt door de praktijk van harte toegejuicht. Een beroep op art. 5:140 BW kan alleen via een advocaat.
2. Art. 5:140b lid 3 BW houdt in dat de rechter een vordering van een appartementseigenaar – die niet voor een overeenkomstig art. 5:139 lid 2 BW bij meerderheid van stemmen genomen besluit tot wijziging van de akte van splitsing heeft gestemd – tot vernietiging van dat besluit, kan afwijzen wanneer de eiser geen schade lijdt of hem geen redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld. Om te kunnen vaststellen of de betreffende appartementseigenaar schade lijdt door de afwijzing, moet de akte van splitsing zoals die luidt na de wijziging worden vergeleken met de akte van splitsing zoals die voor de wijziging luidde en dus niet met een van die oorspronkelijke akte afwijkende feitelijke situatie.
3. Onder ‘schade’ als bedoeld in art. 5:140b lid 3 BW vallen ook de met de wijziging van de akte van splitsing gemoeide kosten, voor zover zij mede voor rekening worden gebracht van de appartementseigenaars die geen belang hebben bij de wijziging en hun daarvoor geen redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden.

De Hoge Raad geeft in dit arrest van 24 februari 2023 niet aan dat art. 5:139 lid 2 BW niet meer kan worden gebruikt voor de wijziging van de splitsingsakte, maar dat de opvolgende toedelingshandeling niet met 80% van de stemmen kan geschieden. Siewers heeft in haar proefschrift ‘Balans in het appartementsrecht: wijzigen van de splitsingsakte vereenvoudigd’ onderbouwd dat een andere visie op art. 5:139 lid 2 BW mogelijk is, maar de Hoge Raad heeft die visie niet gevolgd.

Cursusmaterialen
De hand-out van de PowerPointpresentatie van de docent en eventuele andere documenten worden na inschrijving met u gedeeld via het portaal MijnFBN.

Praktische informatie
Duur: 2 uur.
Prijs: € 225,- excl. btw (2 PE).
Doelgroep: (kandidaat-)notarissen, Register Notarisklerken en notarieel medewerkers.

Kijktijdregistratie
Voor het toekennen van PE-punten na het kijken van een webinar moet het webinar voor minimaal 90% zijn gevolgd. Kijktijd wordt, conform hetgeen in art. 4.8 van onze Algemene leveringsvoorwaarden webinars en andere videocontent is vermeld, alleen geregistreerd als u het webinar zowel kijkt als luistert. Het uitsluitend op de achtergrond afspelen van een webinar is dus niet voldoende om de kijktijd te kunnen registreren en om PE-punten toegekend te kunnen krijgen.

Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met de afdeling Educatie van FBN Juristen via 088-2222123 of info@fbn.nl. Op dit webinar zijn de algemene voorwaarden van toepassing.