Afschaffing jubelton nadert: een bondig overzicht van de vereisten en waarderingsmethoden

Met ingang van 1 januari 2023 wordt de eenmalig verhoogde schenkvrijstelling ten behoeve van de eigen woning (ook wel: de jubelton) flink versoberd en met ingang van 1 januari 2024 wordt de gehele regeling afgeschaft. Naar verwachting zal daarom in het resterende gedeelte van dit kalenderjaar nog volop gebruik worden gemaakt van de royale schenkvrijstelling van € 106.671. Onlangs heeft de Staatssecretaris van Financiën meer zekerheid gegeven met betrekking tot de waardering van woningen bij verkoop en schenking.
De combinatie van voornoemde regelingen zal een aantal gelukkigen dit jaar nog in de gelegenheid stellen zich, op fiscaal gunstige wijze, te voegen bij het gezelschap van woningeigenaren.

Het einde van de jubelton
Om de woningmarkt te stimuleren in recessietijd waarin veel woningen ‘onder water’ stonden, werd in 2010 een bijzondere vrijstelling geïntroduceerd; een vrijstelling van schenkbelasting voor schenkingen bestemd voor besteding aan de eigen woning. Inmiddels, bijna 13 jaar later, ziet de woningmarkt er heel anders uit. In de afgelopen tien jaar zijn de huizenprijzen scherp gestegen en is het aanbod in woningen sterk gedaald, al lijkt deze trend onder andere in verband met de stijgende hypotheekrente nu af te zwakken. De afgelopen jaren ontstond een brede roep om afschaffing van de jubelton in de media en de juridische vaktijdschriften. In mei 2021 heeft het onderzoeksinstituut SEO Economisch Onderzoek in opdracht van het Ministerie van Financiën een onderzoeksrapport over de jubelton gepubliceerd met de titel ‘Evaluatie schenkingsvrijstelling eigen woning: Hulp voor huiseigenaren met vermogende ouders’, waarin is geconcludeerd dat de regeling:

• slechts een beperkt effect heeft gehad op de vermindering van de totale hypotheekschuld in Nederland;
• steeds minder vaak wordt ingezet om de eigenwoningschuld te beperken, maar juist om een ruimer budget te hebben bij aankoop van een woning; en
• vermogensongelijkheid bevordert.

De Staatssecretaris van Financiën heeft naar aanleiding van dit rapport het voorstel gedaan de eenmalig verhoogde schenkvrijstelling ten behoeve van de eigen woning met ingang van 1 januari 2023 te verlagen tot ongeveer € 27.231 (hierop zal nog een inflatiecorrectie worden toegepast) en met ingang van 1 januari 2024 in zijn geheel af te schaffen.

Komt u in aanmerking voor de laatste ronde?
Voor het kalenderjaar 2022 is de regeling van de jubelton echter nog intact en daarom kan het interessant zijn voorgenomen schenkingen naar voren te halen, zodat de ontvanger van de schenking dit jaar nog van de grote vrijstelling van € 106.671 kan profiteren. Voor de betreffende schenkvrijstelling moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:

• de begiftigde voldoet op het moment van de schenking aan het leeftijdsvereiste tussen de 18 en 40 jaar, of heeft een partner in de zin van de Successiewet die voldoet aan het leeftijdsvereiste;
• de begiftigde heeft niet eerder een beroep gedaan op een verhoogde schenkvrijstelling voor een schenking die hij heeft ontvangen van dezelfde schenker. Hierop bestaan echter een aantal nuances zoals de spreidingsregeling en het eventueel toepasselijke overgangsrecht;
• het betreft een schenking ten behoeve van de eigen woning. Deze voorwaarde kan op verscheidene manieren worden vervuld. De schenker mag een woning schenken die de begiftigde als eigen woning zal gebruiken, of een geldsom schenken die de begiftigde zal gebruiken voor de aankoop of onderhoud van een eigen woning dan wel de aflossing op een hypotheekschuld. Van belang hierbij is dat het geld wordt aangewend ten behoeve van een eigen woning of eigenwoningschuld, zoals dat is gedefinieerd voor de heffing van inkomstenbelasting;
• de schenking mag niet onder voorwaarden, zoals herroepelijkheid of een ontbindende voorwaarde, worden gedaan. De enige uitzondering is dat de schenking mag worden gedaan onder de ontbindende voorwaarde dat de schenking vervalt als deze niet overeenkomstig het doel (zie hiervoor onder 3.) wordt besteed in het jaar van de schenking of de twee daaropvolgende kalenderjaren;
• de schenking wordt daadwerkelijk betaald door de schenker en mag dus in geval van een schenking in geldmiddelen niet schuldig worden gebleven door de schenker;
• de begiftigde kan de juiste besteding aantonen als de inspecteur van de Belastingdienst daar naar vraagt;
• de begiftigde moet in de aangifte schenkbelasting aangeven dat hij een beroep doet op de eenmalig verhoogde schenkvrijstelling voor de eigen woning (vraag 4b van het aangifteformulier). De aangifte moet vóór 1 maart van het kalenderjaar na het jaar van de schenking zijn gedaan.

Voor de beoordeling of u aan alle bovenstaande voorwaarden voldoet, is het raadzaam een adviseur in te schakelen.

Optimaal gebruikmaken van de jubelton
Als vaststaat dat een begiftigde een beroep kan doen op de jubelton, is het ook nog van belang om te weten hoe de schenking wordt gewaardeerd als (een gedeelte van) een woning wordt geschonken. Hierbij is relevant hoe de schenking wordt ingericht.

Het uitgangspunt is dat een woning voor de heffing van schenkbelasting wordt gewaardeerd naar de WOZ-waarde. Dit is een waarde die jaarlijks door de gemeente waarin de woning is gelegen wordt vastgesteld. De WOZ-waarde is ook relevant om de hoogte van andere belastingen te bepalen, zoals de onroerendezaakbelasting en de inkomstenbelasting. De WOZ-waarde is een benadering van de zogenoemde waarde in het economische verkeer (de zakelijke prijs waarvoor de woning zou worden verkocht aan een derde, ook wel de werkelijke waarde, WEV of taxatiewaarde genoemd), met dien verstande dat de WOZ-waarde van 2022 is gebaseerd op waarde van de woning op 1 januari van het jaar daarvoor, dus 1 januari 2021. Daardoor kan de WOZ-waarde ‘achterlopen’ op de WEV.
De belastingplichtige mag ervoor kiezen om voor de belastingheffing over de (gedeeltelijke) schenking van een woning in 2022 niet de WOZ-waarde van 2022 (met waardepeildatum van 1 januari 2021) aan te houden, maar in plaats daarvan de WOZ-waarde van 2023 (met waardepeildatum van 1 januari 2022) toe te passen.

Kortom: in de praktijk zal de WOZ-waarde, de waarde die vaak relevant is voor de heffing van belastingen, veelal afwijken van de werkelijke waarde van een woning.

Dit is een duidelijke regeling, maar toch bestond lange tijd onzekerheid of voor de heffing van schenkbelasting de WOZ-waarde in alle gevallen moet worden toegepast bij de schenking van een gedeelte van een woning. Hierbij is het van belang dat een onderscheid wordt gemaakt tussen de overdracht van een woning tegen een prijs die lager ligt dan de werkelijke waarde (waardoor feitelijk een gedeelte van de woning wordt geschonken) en een overdracht van een woning, waarna een gedeelte van de koopprijs wordt kwijtgescholden (waardoor de begiftigde feitelijk een gedeelte van de koopprijs niet hoeft te betalen). Over deze kwesties heeft de Staatssecretaris van Financiën in het beleidsbesluit van 15 juni 2022 (nr 2022-0000013460) duidelijke standpunten ingenomen. Met deze informatie kunnen betrokken partijen de schenking zo inrichten dat optimaal gebruik wordt gemaakt van de jubelton.

In het beleidsbesluit staan de volgende standpunten:

• als een woning wordt verkocht en een gedeelte van de koopsom wordt kwijtgescholden, is de waarde van de schenking gelijk aan het bedrag van de kwijtschelding. Dit is alleen anders als de kwijtschelding op de koopsom plaatsvindt op de dag van de juridische levering én de kwijtschelding 90% of meer van de WEV bedraagt. In het laatste geval moet een deel van de woning worden geacht het object van de schenking te zijn en dient de WOZ-waarde als uitgangspunt te worden genomen. De schenking wordt in dat geval gewaardeerd op de WOZ-waarde verminderd met de eventuele resterende koopsom na de kwijtschelding;
• als een woning wordt verkocht tegen een koopprijs die lager is dan de WEV, dan moet de WOZ-waarde als uitgangspunt worden genomen en kan er dus alleen schenkbelasting worden geheven voor zover de koopprijs lager is dan de WOZ-waarde;
• als een woning wordt verkocht tegen een koopprijs die lager is dan de WEV en daarnaast ook nog een gedeelte van de koopsom wordt kwijtgescholden, dan kan sprake zijn van twee afzonderlijke schenkingen, en moeten de beide hiervoor vermelde regels worden toegepast. In deze situatie is het niet relevant binnen welke termijn de twee schenkingen elkaar opvolgen, noch is van belang of door deze twee schenkingen 90% of meer van de WEV wordt kwijtgescholden.

Het bovenstaande biedt de praktijk de mogelijkheid om te kiezen voor de fiscaal meest gunstige optie. Als de WOZ-waarde hoger is dan de WEV is het voordeliger te kiezen voor verkoop met kwijtschelding van een gedeelte van de koopsom; als de WOZ-waarde lager is dan de WEV is een verkoop tegen een lagere koopsom dan de WEV fiscaal voordeliger.

Hierna volgen een aantal voorbeelden om de hiervoor vermelde standpunten te verduidelijken aan de hand van de volgende casus: Ouders willen een woning schenken aan hun kind. De woning heeft een WEV van € 350.000 en een WOZ-waarde van € 300.000.

Voorbeeld 1 - schenking gehele woning

Wordt de woning geschonken en is het kind in het geheel geen tegenprestatie verschuldigd, dan moet voor het bepalen van de maatstaf van heffing de WOZ-waarde van de woning worden gehanteerd. De verkrijging is € 300.000.

Als het kind in 2022 de jubelton kan toepassen bedraagt de belaste verkrijging € 193.329 (300.000 – 106.671). Hierover wordt 10% schenkbelasting geheven, zodat het kind een bedrag van € 19.332 aan schenkbelasting moet betalen.

Voorbeeld 2 - kwijtschelding

Anders dan in voorbeeld 1 dragen de ouders de woning over tegen een verkoopprijs van € 350.000 en is in de akte van levering een kwijtschelding van € 80.000 op de koopsom opgenomen. De kwijtschelding is in dit geval het object van de schenking. De belaste verkrijging is € 80.000.

Als het kind in 2022 de jubelton kan toepassen is de verkrijging in het geheel vrijgesteld. Eventueel kan het nog onbenutte gedeelte van de jubelton worden geschonken in 2022 of 2023, mits voor dit gedeelte van de schenking ook aan alle eerder vermelde voorwaarden wordt voldaan (denk o.a. aan het leeftijdsvereiste en bestedingsvereiste). Uiteraard is het ook mogelijk om een bedrag van € 106.671 kwijt te schelden, zodat de gehele schenkvrijstelling kan worden benut.

Voorbeeld 3 - kwijtschelding is 90% of meer van de WEV

Anders dan in voorbeeld 2 bedraagt de kwijtschelding een bedrag van € 315.000. De kwijtschelding bedraagt exact 90% van de WEV, wat betekent dat de koopsom zo laag is dat deze te verwaarlozen is. Een gedeelte van de woning is daarom het object van de schenking. De na de kwijtschelding resterende koopsom is € 35.000 (350.000 - 315.000). De belaste verkrijging is € 265.000 (300.000 - 35.000).

Als het kind in 2022 de jubelton kan toepassen is de belastbare verkrijging € 158.329 (265.000 – 106.671) en moet het kind een bedrag van € 15.832 aan schenkbelasting betalen.

Voorbeeld 4 - verkoop tegen een lagere prijs

Anders dan in de vorige voorbeelden dragen de ouders de woning over tegen een verkoopprijs van € 270.000. Een gedeelte van de woning is het object van de schenking. De verkrijging is € 30.000 (300.000 -/- 270.000).

Als het kind in 2022 de jubelton kan toepassen is de verkrijging in het geheel vrijgesteld.

Als partijen het gehele bedrag van de schenkvrijstelling willen benutten, kunnen ze de woning ook overdragen tegen een koopprijs van € 193.329. Ook bij deze koopprijs is het kind geen schenkbelasting verschuldigd. De koopprijs van € 193.329 kan het kind extern financieren bij een bank of schuldig blijven aan de ouders. Hierbij is het voordelig als de schuld aan de ouders voldoet aan vereisten voor kwalificatie als eigenwoningschuld voor de toepassing van inkomstenbelasting, zodat het kind ook hypotheekrenteaftrek kan genieten.
Eventueel kunnen de ouders in de opvolgende kalenderjaren nog jaarlijks het bedrag van de reguliere schenkvrijstelling (€ 5.677 in 2022) schenken aan het kind of kwijtschelden op de eigenwoningschuld.

Afstemmen op uw situatie: raadpleeg een adviseur
In verband met de aanstaande versobering, gevolgd door de afschaffing van de eenmalig verhoogde schenkvrijstelling voor de eigen woning (de jubelton), kan het interessant zijn te onderzoeken of u of uw cliënten hierop nog een beroep kunnen doen. Gecombineerd met de duidelijkheid die door de Staatssecretaris van Financiën is verschaft in het beleidsbesluit van 15 juni 2022 omtrent de waardering van schenkingen, is het in 2022 misschien nog mogelijk woningen (gedeeltelijk) te schenken op een fiscaal gunstige wijze. In de huidige tijd, waarin de WOZ-waarde van een woning vaak nog lager ligt dan de werkelijke waarde, is het fiscaal meer interessant de woning over te dragen tegen een verkoopprijs gelijk aan of lager dan  de WOZ-waarde. Als de WOZ-waarde van de woning juist hoger is dan de werkelijke waarde is het fiscaal gunstiger de woning over te dragen tegen de werkelijke waarde en vervolgens een bedrag kwijt te schelden, met dien verstande dat dit voordeel verloren gaat als meer dan 90% van de werkelijke waarde wordt kwijtgescholden.

Wilt u dit jaar nog gebruikmaken van de jubelton? Raadpleeg uw notaris of een andere adviseur hierover, zodat u zeker weet dat u voldoet aan alle voorwaarden, de schenking op optimaal wordt ingericht en de aangifte op juiste wijze wordt gedaan.

Meer weten over dit onderwerp?
Bekijk het webinar: De jubelton: de laatste ronde.

Andere berichten

• In gesprek met de expert: mr. dr. Marek Zilinsky
• Definitiewijziging open fgr raakt ook de maatschap en de cv
• Sinterklaas is jarig en witwassers vieren feest