Belastingdienst maakt intern beleid inzake vastgoedexploitanten openbaar

De fiscale kwalificatie van vastgoedexploitatie is van groot belang. Particuliere vastgoedexploitanten willen bij voorkeur als belegger worden gezien, zodat ze in box 3 worden belast. Voor vastgoedfamiliebedrijven die het vastgoed in de BV exploiteren gaat de voorkeur echter uit naar een kwalificatie als onderneming. In dat geval kan men immers gebruik maken van de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten.
Om te bepalen of vastgoedexploitatie een onderneming vormt maakt men binnen de belastingdienst gebruik van een Praktijkhandleiding Vastgoedexploitanten. Om inzicht te krijgen in dit document heb ik vorig jaar een WOB-verzoek ingediend met als gevolg dat de Praktijkhandleiding inmiddels is gepubliceerd.

Bij een overdracht krachtens schenking of vererving van aandelen in een vastgoedvennootschap stelt de belastingdienst zich veelal op het standpunt dat een beroep op de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten (BOF) niet mogelijk is. De BOF geldt namelijk alleen als sprake is van het drijven van een onderneming en daarvan is bij vastgoedexploitatie geen sprake, aldus de belastingdienst. Concreet betekent dit dat de totale belastingheffing kan oplopen tot 40% bij een schenking of vererving van aandelen in een vastgoedvennootschap. Als sprake is van een onderneming daarentegen, bedraagt de belastingheffing in potentie slechts 3,4% omdat dan kan worden geprofiteerd van de faciliteiten.
Of sprake is van een onderneming wordt bepaald aan de hand van het begrip ‘normaal vermogensbeheer’. Als het vastgoed slechts wordt aangehouden met het oog op het verkrijgen van de waardestijging en het behalen van een rendement dat hoort bij normaal vermogensbeheer, is sprake van beleggen. Indien de arbeid duurzaam wordt verricht en qua aard en omvang zodanig is dat daarmee een hoger rendement wordt nagestreefd dan bij het beleggen in vastgoed, is sprake van een onderneming.

De mening van de belastingdienst
De Praktijkhandleiding Vastgoedexploitanten is geschreven met het oog op situaties waarin een beroep wordt gedaan op de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten (BOF). Dit neemt overigens niet weg dat het ook voor particuliere vastgoedbeleggers interessant kan zijn om kennis te nemen van dit document. De Praktijkhandleiding beoogt inspecteurs een overzicht te bieden om de problematiek te kunnen overzien om vervolgens een standpunt te kunnen innemen. Inspecteurs dienen in dit verband volgens de handleiding gebruik te maken van een omstandighedencatalogus die relevante feiten en omstandigheden in beeld moet brengen. Op deze plaats stip ik graag enkele opvallende aspecten uit de Praktijkhandleiding aan.

Op de eerste plaats hanteert de belastingdienst een tamelijk eenzijdige interpretatie van de fiscale rechtspraak. De zaken waarin is geoordeeld dat exploitatie van vastgoed wel degelijk als een onderneming kan kwalificeren worden door de belastingdienst niet als leidend gezien. Ook valt op dat de belastingdienst sterk de nadruk legt op het feit dat vastgoedexploitatie altijd gepaard gaat met het verrichten van beheerswerkzaamheden. Daaraan verbindt men de conclusie dat per definitie sprake is van normaal vermogensbeheer en dat vastgoedexploitatie per definitie een beleggingsactiviteit is. Men legt dus sterk de nadruk op hetgeen plaatsvindt op het niveau van het vastgoed zelf.
Dat is wat mij betreft een onjuiste benadering. Het is weliswaar inherent aan de verhuur van vastgoed dat er altijd beheerswerkzaamheden moeten worden verricht (ook wel property management genoemd), daarmee is niet gezegd dat verhuur van vastgoed dus altijd een beleggingsactiviteit is. Of deze werkzaamheden uitgaan boven normaal vermogensbeheer moet juist niet op het niveau van het vastgoed worden beoordeeld maar op het niveau van de eigenaar. Het vastgoed verricht zelf immers geen werkzaamheden, dat doet de eigenaar. Bij de beoordeling of sprake is van een onderneming moet dan ook steeds de vraag worden beantwoord of een doorsnee vastgoedbelegger het volledige vastgoedbeheer zelf in eigen beheer zou verrichten. Dat is niet erg waarschijnlijk, aangezien het volledige vastgoedbeheer het administratief, technisch en commercieel beheer omvat. Dit is dermate arbeidsintensief en specialistisch werk dat Nederland inmiddels tal van professionele vastgoedbeheerorganisaties kent. Een doorsnee belegger zal de meeste beheerwerkzaamheden dan ook uitbesteden aan dergelijke organisaties. Voor vastgoedfamiliebedrijven geldt veelal dat zij deze werkzaamheden grotendeels in eigen beheer uitvoeren.

De belastingplichtige aan het werk gezet
In de Praktijkhandleiding wordt ook aandacht besteed aan het feit dat de bewijslast in geval van een beroep op de BOF bij de belastingplichtige ligt. Om die reden worden inspecteurs geïnstrueerd om de belastingplichtigen aan het werk te zetten met het aanleveren van het bewijs. De belastingdienst wil echter wel bepalen welk bewijs moet worden aangeleverd en in welke vorm. Men schrijft namelijk gedetailleerd voor welke informatie moet worden aangeleverd. Deze informatie moet worden verstrekt door een zogenoemde omstandighedencatalogus in te vullen. Het betreft informatie omtrent de vastgoedportefeuille zelf (o.a. het aantal panden, het aantal m2, de kosten etc.), de organisatie van de vennootschap (o.a. het aantal FTE’s en ervaringsjaren), het door de vennootschap nagestreefde en behaalde rendement en de financiering.
Wat bij mij echter de wenkbrauwen doet fronsen is de stelling van de belastingdienst dat omstandigheden als de omvang van de portefeuille, de wijze van financieren, het aantal personeelsleden et cetera irrelevant zijn, dan wel niet onderscheidend zijn voor de beoordeling of sprake is van een onderneming. Als ik het goed zie, verlangt de belastingdienst in het kader van de bewijslastverdeling dat belastingplichtigen informatie aanleveren die men bij de belastingdienst zelf niet relevant vindt. Mij ontgaat de noodzaak om belastingplichtigen aan het werk te zetten met het verzamelen en aanleveren van niet relevante informatie. In de lijst van omstandigheden die de belastingdienst niet relevant vindt staan bovendien ook omstandigheden die niet in de omstandighedencatalogus staan (en dus niet aangeleverd hoeven te worden) maar die de fiscale rechters juist wel relevant vonden.

Tot slot
Het is wat mij betreft positief dat de Praktijkhandleiding is gepubliceerd. Dit leidt tot meer inzicht in het interne beleid van de belastingdienst en belastingplichtigen en hun adviseurs kunnen hiermee dus rekening houden. Het beeld dat de belastingdienst vastgoedexploitatie per definitie als een belegging beschouwt is in ieder geval bevestigd. De wijze waarop met de bewijslastverdeling wordt omgegaan, is echter weinig consistent. Indien vastgoedfamiliebedrijven een beroep op de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten willen doen, is de gang naar de rechter in de meeste gevallen nog steeds de aangewezen weg. Gelet op het grote financiële belang dat gemoeid is met het kunnen toepassen van de faciliteiten kan dit toch de moeite waard zijn.

Meer weten over de specifieke inhoud van de Praktijkhandleiding of hulp nodig bij een concrete bedrijfsopvolgingssituatie? Neem dan contact op met ons kantoor tel. 088-2222123 of per e-mail: info@fbn.nl.

Andere berichten

• In gesprek met de expert: mr. dr. Marek Zilinsky
• Definitiewijziging open fgr raakt ook de maatschap en de cv
• Sinterklaas is jarig en witwassers vieren feest