De notariële akte als executoriale titel voor ontruiming van het gehuurde

Let op: dit bericht is onderdeel van ELN: E-learning voor het notariaat. Wilt u ook elke week een verdiept onderwerp in uw mailbox ontvangen? Meld u hier aan voor een (proef)abonnement!

Een huurder is na het eindigen van de huurovereenkomst verplicht om het gehuurde te ontruimen. Als de huurder in deze verplichting tekortschiet, kan de verhuurder een kort geding starten ter verkrijging van een ontruimingsvonnis dat vervolgens door een deurwaarder ten uitvoer kan worden gelegd. De gang naar de rechter strekt ertoe een executoriale titel te verkrijgen. Ook aan de grosse van een authentieke akte komt executoriale kracht toe. Als een huurovereenkomst met ontruimingsverplichting in een notariële akte wordt gevat, kan dan de gang naar de rechter worden voorkomen?

Auteur: mr. L.M. (Laurens) de Hoog, kandidaat-notaris bij Houthoff en in 2018 gepromoveerd aan de Universiteit Leiden op een proefschrift met de titel 'De prioriteitsregel in het vermogensrecht'.

Rechtsvraag
In hoeverre kan een ontruimingsverplichting in een notariële akte worden vastgelegd om als titel te gebruiken voor de reële executie van die ontruimingsverplichting? Deze vraag valt uiteen in grofweg twee deelvragen:
(i) welke ruimte biedt een notariële akte, en
(ii) welke beperkingen vloeien voort uit het huurrecht?

De grosse van een authentieke akte
Op grond van art. 430 Rv kunnen de grossen van in Nederland verleden authentieke akten – evenals grossen van vonnissen en beschikkingen van de Nederlandse rechter – ten uitvoer worden gelegd. De gedachte is dat alleen stukken die voldoende zekerheid geven dat het daarin vervatte recht daadwerkelijk bestaat, kunnen dienen om het recht van een schuldeiser te effectueren. Het gaat immers bij executie (tegen de wil van de schuldenaar) om bevoegdheden van de deurwaarder, zo nodig gepaard gaand met dwangmiddelen, die verstrekkend en ingrijpend zijn. De betrokkenheid van een notaris, die uit kracht van de wet bevoegd is de authenticiteit van de inhoud van de akte vast te stellen, legitimeert het dwingende karakter van de authentieke akte als executoriale titel. Voor de executie op basis van een notariële akte geldt een formeel en een materieel vereiste. Daarnaast moet van de akte een grosse zijn uitgereikt en moet de grosse zijn betekend aan de partij tegen wie de executie zich richt. De schuldenaar moet immers ermee bekend worden gemaakt dat de schuldeiser nakoming verlangt.

(i) formeel: de vorm
Art. 430 Rv schrijft voor dat de notariële akte in de vorm van een grosse moet worden afgegeven. Alleen de grosse kan ten uitvoer worden gelegd. Het gaat om een door de notaris uit hoofde van art. 49 WNA in executoriale vorm uitgegeven afschrift van een tot zijn protocol behorende notariële akte. Een ‘gewoon’ afschrift is dus niet voldoende. Een aandachtspunt is bovendien dat een grosse wordt afgegeven van de door de notaris verleden notariële akte en – anders dan een afschrift - niet tevens van de aangehechte stukken. De stukken waarnaar in de akte wordt verwezen maken geen onderdeel uit van de akte.

(ii) materieel: de inhoud
Executie op basis van een notariële akte is voorts alleen mogelijk als daarin een voldoende bepaalde, voor executie vatbare verplichting is opgenomen. Dat geldt zowel praktisch – een deurwaarder die een grosse krijgt overhandigd (vgl. art. 434 Rv) moet daarmee voldoende geïnstrueerd zijn – alsook theoretisch: vanuit het oogpunt van de schuldenaar zijn alleen die executiegevolgen gerechtvaardigd voor zover die voortvloeien uit verplichtingen die voldoende duidelijk blijken uit de akte die door de notaris is verleden.

Op grond van vaste rechtspraak van de Hoge Raad (HR 26 juni 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0646, NJ 1993/449, Rabobank/Visser) komt aan de grosse van een authentieke akte slechts executoriale kracht toe met betrekking tot het tijdstip van het verlijden van de akte al bestaande en in de akte omschreven vorderingen alsmede met betrekking tot toekomstige vorderingen die hun onmiddellijke grondslag vinden in een op het tijdstip van het verlijden van de akte reeds bestaande en in de akte omschreven rechtsverhouding.

De vordering van de verhuurder jegens de huurder om het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst te ontruimen is een toekomstige vordering. Daarom moet in de akte ook de rechtsverhouding – de huurovereenkomst – worden omschreven waarin de (toekomstige) ontruimingsvordering zijn grondslag vindt.

Daarnaast moet de ontruimingsverplichting van een huurder voldoende concreet zijn omschreven. Zo zal uit de akte moeten volgen:
(i) op wie ontruimingsverplichting rust,
(ii) op welk moment ontruiming moet plaatsvinden, en
(iii) welk object moet worden ontruimd.

Het huurrecht onderscheidt verschillende wettelijke regimes die op een huurovereenkomst van toepassing kunnen zijn, elk met verschillende regels over bijvoorbeeld de bescherming van de positie van de huurder. Grofweg kan onderscheid worden gemaakt tussen de huur van woonruimte (afdeling 7.4.5 BW) en van bedrijfsruimte (afdeling 7.4.6 BW). Daarnaast geldt een apart regime voor objecten die geen woonruimte en geen bedrijfsruimte zijn. Voor deze objecten is de term 'overige bedrijfsruimte' gangbaar.

In overzicht:
1. Woonruimte (art. 7:232 tot en met 7:282 BW)
Onder een woonruimte wordt op grond van art. 7:233 BW verstaan: een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden.’
2. Bedrijfsruimte (art. 7:290 tot en met 7:310 BW)
Onder een bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW (een '290-bedrijfsruimte') worden krachtens lid 2 verstaan:
a. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;
b. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf;
c. een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.
3. Overige bedrijfsruimte (7:230a BW)
Onder een '230a-bedrijfsruimte' wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak die noch woonruimte noch 290-bedrijfsruimte is. In het arrest van de Hoge Raad van 11 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:899, nr 13/03408, NJ 2014/438 m.nt. J.L.R.A. Huydecoper (KNVvL/Staat,Vliegveld Valkenburg) gaf de Hoge Raad enig houvast aan dit begrip. In geschil was of een landingsbaan voor vliegtuigen kwalificeert als een 230a-bedrijfsruimte. Naar het (bevestigende) oordeel van de Hoge Raad gaat het in elk geval om een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW als 'zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Onder ‘een gebouw’ dient te worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (vgl. art. 1 aanhef en onder c, Woningwet). Ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak. Een enkele verharding of bewerking van de grond is echter in de regel niet toereikend om een zaak aan te merken als ‘gebouwd’ in de zin van art. 7:230a BW.'

Dwingende huurrechtbepalingen
Art. 7:228 BW bepaalt dat een huurovereenkomst die voor bepaalde tijd is aangegaan, eindigt wanneer die tijd is verstreken, zonder dat daartoe opzegging is vereist. Als partijen vastleggen dat de huurovereenkomst op een bepaalde datum eindigt, kunnen zij overeenkomen dat de huurder het gehuurde uiterlijk op een vastgestelde datum moet hebben ontruimd. De ontruimingsverplichting kan aan de hand van de in de akte opgenomen datum voldoende concreet worden omschreven en dientengevolge ten uitvoer worden gelegd.

Toch heeft de hoofdregel van art. 7:228 BW maar een beperkte reikwijdte. Het huurrecht kent voor de huur van een woonruimte, een  '290-bedrijfsruimte' en een '230a-bedrijfsruimte' (semi-)dwingendrechtelijke uitzonderingen. Deze uitzonderingen (art. 7:271 resp. 7:293 resp. 7:230a BW) houden in de kern in dat de huurovereenkomst na het einde van de looptijd niet van rechtswege eindigt, maar door de verhuurder moet worden opgezegd. Het opnemen van de verplichting van de huurder om op een bepaald moment het gehuurde te ontruimen, zonder dat de verhuurder hoeft op te zeggen, levert strijd op met dwingend recht. Dat betekent dat de huurder een beroep kan doen op de vernietigbaarheid van het ontruimingsbeding.

Het huurrecht biedt wel de mogelijkheid om na het sluiten van de huurovereenkomst de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden (op een bepaalde datum) te beëindigen. In een dergelijke overeenkomst kan wel een rechtens onaantastbare ontruimingsverplichting worden vastgelegd. Het overeenkomen van een ontruimingsbeding nadat de huurovereenkomst is aangegaan komt niet in strijd met dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen.

Gevallen zonder dwingendrechtelijke huurbescherming

In enkele gevallen kan wel al reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst een ontruimingsbeding worden opgenomen:

1. Bij de huur van een 290-bedrijfsruimte voor maximaal twee jaar. Voor deze overeenkomst is blijkens art. 7:301 BW opzegging niet dwingendrechtelijk voorgeschreven. Let wel op: indien het gebruik toch langer dan twee jaar heeft geduurd, wordt de huurdersbescherming van kracht.
2. Ten aanzien van de huur van een 290-bedrijfsruimte hebben partijen de mogelijkheid om goedkeuring te vragen aan de Kantonrechter voor een ontruimingsbeding. De Kantonrechter kan namelijk op grond van  art. 7:291 lid 2 BW bedingen goedkeuren die ten nadele van de huurder afwijken, al gaan Kantonrechters in het algemeen terughoudend om met het verlenen van die goedkeuring.
3. Huur van een onbebouwde onroerende zaak: opzegging hiervan is niet noodzakelijk ter beëindiging en is evenmin aan dwingendrechtelijke regels onderworpen.

Conclusie
Het is mogelijk om in een in notariële vorm opgemaakte huurovereenkomst een ontruimingsverplichting op te nemen die op eenvoudige wijze en zonder gerechtelijke kosten kan worden geëffectueerd. Toch laten over het algemeen de dwingendrechtelijke bepalingen van het huurrecht maar beperkte ruimte om in een huurovereenkomst een (onaantastbaar) ontruimingsbeding overeen te komen.

Let op: dit bericht is onderdeel van ELN: E-learning voor het notariaat. Wilt u ook elke week een verdiept onderwerp in uw mailbox ontvangen? Meld u hier aan voor een (proef)abonnement!

Andere berichten

• In gesprek met de expert: mr. dr. Marek Zilinsky
• Definitiewijziging open fgr raakt ook de maatschap en de cv
• Sinterklaas is jarig en witwassers vieren feest