Woning schenken of koopsom kwijtschelden?

Let op: dit bericht is onderdeel van ELN: E-learning voor het notariaat. Wilt u ook elke week een verdiept onderwerp in uw mailbox ontvangen? Meld u hier aan voor een (proef)abonnement!

In het geval dat ouders hun woning voortijdig willen overdragen aan kinderen kan dit door middel van schenking (al dan niet onder de last van een tegenprestatie) en verkoop (al dan niet tegen een lagere prijs). Voor toepassing van de schenkbelasting is zowel de gift als de schenking een belastbaar feit. Deze ELN zet de fiscale gevolgen van deze verschillende manieren waarop een woning kan worden overgedragen uiteen en geeft aandachtspunten waarop gelet moet worden wanneer men een dergelijke transactie begeleidt.

Een typisch geval
De overdracht van de woning van de ouders aan de kinderen is een typisch voorbeeld waarin de problematiek die in deze ELN centraal staat speelt. Ouders willen hun woning op een fiscaal voordelige manier overdragen aan hun kinderen, waarbij een schenking vaak deel uitmaakt van de constructie. Alternatief is de verkoop van de woning tegen een zakelijke prijs, waarna de koopprijs geheel of gedeeltelijk wordt kwijtgescholden. Of de verkoop van de woning tegen een te lage prijs. Deze situaties hebben fiscaalrechtelijk niet dezelfde uitkomst. Deze ELN zoomt in op de fiscale gevolgen van deze verschillende mogelijkheden.

Kwijtschelden koopsom
Zoals gezegd is het mogelijk de woning over te dragen, waarbij de koopsom omgezet wordt in een lening die vervolgens (deels) wordt kwijtgescholden. In 2016 heeft de Hoge Raad uitgemaakt hoe een dergelijke constructie fiscaal behandeld dient te worden (HR 26 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:319, BNB 2016/117). In deze zaak werd een pand voor de waarde in het economische verkeer (WEV) van € 250.000 verkocht, waarbij bij akte van levering € 40.000 van de koopsom werd kwijtgescholden. De WOZ-waarde van het pand bedroeg € 258.000. Belanghebbende heeft aangifte gedaan voor een schenking van € 40.000, maar de Inspecteur corrigeert de schenking naar € 48.000. De Rechtbank en het Hof oordelen dat door een samenstel van rechtshandelingen (verkoop met tegelijkertijd kwijtschelding van de koopsom) feitelijk sprake is van een verkoop tegen een te lage waarde en de woning het schenkingsobject is, waardoor art. 21 lid 5 SW toepassing vindt. De Inspecteur wordt in het gelijk gesteld; de schenking bedraagt het verschil tussen de WOZ-waarde en de koopsom na kwijtschelding. De Hoge Raad gaat hier echter niet in mee. Aangezien de woning is verkocht voor de WEV, ligt er in die rechtshandeling geen gift besloten. De tweede rechtshandeling, namelijk kwijtschelding van een deel van de koopsom, is een schenking van een deel van de vordering in euro’s. De Hoge Raad oordeelt dat het object van de schenking niet de woning is en het feit dat art. 24 lid 2 SW door het samenstel van rechtshandelingen van toepassing is, zodat vermindering van schenkbelasting met overdrachtsbelasting mogelijk is, maakt dit niet anders. De schenking bedraagt € 40.000; het verschil tussen de WEV en de koopsom na kwijtschelding. Duidelijke taal voor wat betreft overdracht tegen WEV met kwijtschelding van een deel van de koopsom, maar waar ligt de grens?

Art. 21 lid 5 SW vindt in dit geval geen toepassing omdat de kwijtschelding in euro’s het schenkingsobject is en niet de woning. Hoe groot mag de kwijtschelding relatief in verhouding met de koopprijs zijn voordat de woning het schenkingsobject wordt? In de literatuur wordt geschreven dat het niet duidelijk is wanneer fiscaalrechtelijk de woning het schenkingsobject wordt. Als de koopprijs nagenoeg geheel kwijtgescholden wordt (en het bedrag na kwijtschelding dus geen reële koopprijs meer representeert), wordt in navolging van het Erven Bal-arrest wel gedacht dat de woning ook fiscaalrechtelijk object van schenking wordt. De beoordeling van de omvang van de kwijtschelding zou moeten plaatsvinden aan de hand van de vraag of sprake is van een samenstel van rechtshandelingen. In de toelichting op de aangifte schenkbelasting van de Belastingdienst wordt aangegeven dat volgens de Belastingdienst de woning het schenkingsobject wordt geacht te zijn, als de verkrijger 90% of meer van de koopprijs niet hoeft te betalen. De vraag in hoeverre kwijtschelding op latere momenten nog relevant zijn voor de vaststelling van het schenkingsobject blijft open en zal afhangen van de concrete omstandigheden van het geval.

Verkoop tegen te lage waarde
Een andere manier om feitelijk hetzelfde resultaat te bereiken is de woning te verkopen tegen een waarde die lager ligt dan de WEV. Op die manier vindt een economische bevoordeling plaats (net als bij kwijtschelden op de koopprijs). Deze waarde kan lager liggen dan of gelijk zijn aan de WOZ-waarde, maar dit hoeft niet. De vraag die van belang is bij deze situatie is wederom wat het object van schenking is. In beginsel is ingevolge art. 21 lid 1 SW het verkregene belast naar de WEV op het moment van de verkrijging. Echter, in art. 21 lid 5 SW geldt voor onroerende zaken die in gebruik zijn als woning de WOZ-waarde als maatstaf van heffing. Er moet dus gekeken worden wat civielrechtelijk aangemerkt wordt als schenkingsobject. De SW volgt immers in beginsel het civiele recht. In de literatuur wordt hier verschillend over gedacht. Enerzijds de gedachte: een verkoop tegen te lage waarde is een gift (art. 7:187 BW). De waarde van de gift bestaat uit de waarde in het economische verkeer van de woning, verminderd met de tegenprestatie. Omdat de woning in zulke gevallen het schenkingsobject is, is art. 21 lid 5 SW van toepassing. Dit maakt dat de maatstaf van heffing de WOZ-waarde minus de tegenprestatie zou zijn, mits die laatste lager is dan de WOZ-waarde. Anderzijds de gedachte: het arrest van de Hoge Raad (26 februari 2016) blijft onverkort van toepassing, zodat het verschil tussen de WEV en de lager koopprijs belastbaar is. In toelichting op de aangifte schenkbelasting stelt de Belastingdienst zich op dat standpunt. De vraag is of die visie juist is. Bij een lagere koopprijs, is sprake van een gift en voor de maatstaf hiervan voor de schenkbelasting geldt de WOZ-waarde. Zolang de koopprijs hoger is dan de WOZ-waarde is weliswaar sprake van een gift en dus van een belastbaar feit, maar is de grondslag nihil.

Conclusie
Juridisch is er geen enkele reden om een van deze manieren te prefereren boven de andere. Fiscaal kan het echter een slok op een borrel schelen, mits het betoog dat de WOZ-waarde de maatstaf van heffing is in geval van koop tegen een te lage prijs stand houdt. Ten tijde van de invoering van het waarderingsforfait van art. 21 lid 5 SW werden weinig woningen verkocht en daalden de prijzen. Dit is ook illustratief in de uitspraak HR 26 februari 2016, waar de WOZ-waarde hoger lag dan de WEV. Vandaar dat de Inspecteur betoogde dat de WOZ-waarde de maatstaf van heffing behoorde te zijn, deze was immers hoger dan de WEV. Dit is in de huidige staat van de woningmarkt bijna onvoorstelbaar. De enige situatie waarin de Belastingdienst zegt aan te knopen bij de WOZ-waarde, is wanneer 90% of meer van de koopprijs wordt kwijtgescholden. Op dat moment zou dat een schenking van de woning inhouden, waardoor art. 21 lid 5 SW van toepassing is. In de literatuur wordt geschreven dat daarnaast, in het geval van verkoop tegen een te lage waarde, sprake is van een schenking van de woning. Hierdoor zou echter een overdracht van een woning tegen de WOZ-waarde nooit aangemerkt kunnen worden als een schenking. Ook niet als de WEV significant hoger is (wat geen zeldzaam fenomeen is tegenwoordig). Dit strookt niet met de economische werkelijkheid en wat dat betreft is het wachten op een rechtszaak waarin de Belastingdienst schenkbelasting gaat proberen te heffen over het verschil tussen de koopprijs en de WEV. Dit is ook het standpunt waar zij zich op stellen in de toelichting bij de schenkbelasting. De literatuur is er nog niet over uit.

Let op: dit bericht is onderdeel van ELN: E-learning voor het notariaat. Wilt u ook elke week een verdiept onderwerp in uw mailbox ontvangen? Meld u hier aan voor een (proef)abonnement!

Andere berichten

• In gesprek met de expert: mr. dr. Marek Zilinsky
• Definitiewijziging open fgr raakt ook de maatschap en de cv
• Sinterklaas is jarig en witwassers vieren feest